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    房屋抵押贷注意事项
    作者:admin    发布于:2015-09-28 03:27 
       办理房屋抵押贷款登记一般要经过以下程序:抵押人首先向开发商或售房单位核实房屋产权证是否送达到银行;如果产权证已经送达到银行,抵押人可与银行联系并进行核实,如果确认产权证已经送达到银行,抵押人可以到产权证所在区、县国土资源和房屋管理局领取《北京城镇房地产抵押登记申请书》;抵押人带《北京城镇房地产抵押登记申请书》及如下资料到银行办理房屋抵押贷款登记:抵押合同(原件)、抵押合同(原件)、评估报告(原件)、产权人身份证(复印件)、配偶身份证(复印件)、夫妻双方户口本(复印件)、结婚证(复印件)。最后,抵押人办理妥当抵押登记业务后,办理过寿险业务的客户可以持相关证明文件到保险公司办理退保业务。
         1 办理房屋抵押贷款登记的效力
         律师应当提示委托人商品房抵押合同自签订之日起 30 日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产登记处办理房地产抵押登记手续。未办理抵押登记的,不得对抗第三人。并且,根据现行法律和有关规定,抵押合同抵押登记之日起生效。
         抵押合同发生变更的,应当依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。
         2 办理房屋抵押贷款登记恶意拒绝登记的责任
         律师应当合理提示委托人,抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记,导致债权人受到损失的,抵押人应当承担赔偿责任。
         3 办理房屋抵押贷款登记登记日期与抵押顺序
         律师应当合理的提示委托人,由于房地产登记处的原因,致使商品房连续抵押登记的,第一次登记的日期为抵押登记的日期,并以此确定抵押担保债权的顺序。
         4 办理房屋抵押贷款登记抵押登记人的申请人和需提交的材料
         以商品房设定抵押申请登记的,申请人是抵押合同当事人。申请抵押登记时,应当向登记机构提交下列文件:
         (1)《北京市房地产登记申请书》(原件);
         (2)当事人身份证明或单位营业执照(原件及复印件);
         (3)委托他人登记的,应出具委托书(原件)及代理人身份证明(原件及复印件),商品房权利人是自然人的,委托书需公证: a 、在香港申办的公正文书须经中国法律服务(香港)有限公司加章转递确认; b 、台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证文书须经上海市公证员协会核对,并出具确认当事人的正本与海基会寄送的副本核对一致的证明; c 、在境外的中国公民、华侨、外籍华人、外国人提供的公证文书须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使(领)馆认证。
         (4)房地产权证书(原件);
         (5)抵押合同或抵押担保的主债权合同(原件);
         (6)抵押合同(原件)
         以预购商品房设定抵押权的,应当申请预告登记,除需提交上述( 1 ) - ( 3 )、( 5 )、( 6 )项资料外,还需提交预购商品房预告登记证明(复印件);设典登记上述( 5 )、( 6 )变更为房地产设典合同(原件);
         上述合同一方当事人属于下列情形之一的,合同需公证: A 、外国人; B 、华侨,包括居住在境外,持有中国护照、无国内身份证明者; C 、港澳台地区居民; D 、在外国或港澳台地区登记、注册的法人及其他组织。
         5 办理房屋抵押贷款登记抵押权(他项权利)转移登记
         抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权可以随主合同债权转让而转让,受让人享有原抵押权人的相应权利。抵押权转让合同应当向房地产登记机构办理登记。除需提交上述( 1 ) - ( 4 )项资料为,还需提交:
         a 、 房地产他项权利的登记证明(原件);
         b 、 证明他项权利转让的文件(原件)。
         6 抵押权(他项权利)变更登记除需提交上述( 1 ) - ( 3 )项资料外,还需提交:
         a 、 房地产他项权利的登记证明(原件);
         b 、 证明房地产他项权利变更的文件(原件)。
         7 办理房屋抵押登记抵押权(他项权利)的注销登记除需提交上述( 1 ) - ( 3 )项资料外,还需提交:
         A 、 地产他项权利的登记证明(原件);
         B 、 证明房地产他项权利终止的文件(原件):
         a 、 抵押所担保的债务已经履行或者债权人免除债务的,应当提交债权人出具的书面证明;
         b 、 抵押合同解除的,应当提交抵押解除合同;
         c 、 发生法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形的,应当提交的有关材料。
         律师应提示委托人:办理注销抵押登记手续时,抵押人申请但抵押权人不申请的,登记机构可以受理抵押人的申请,并且责成抵押权人限期办理注销登记。抵押权人逾期仍未办理注销登记的,可以依法核准抵押人的注销登记。
         8 办理房屋抵押贷款登记抵押权(他项权利)登记的审核
         律师应提示委托人房地产登记处应自受理房地产他项权利登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的,应当将有关事项记载于房地产登记册,并通知房地产他项权利登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明,或者书面通知房地产他项权利注销登记的申请人原登记证明作废;不符合规定条件的,也应有书面通知单。
         9 办理房屋抵押登记的费用
         个人购买住房抵押登记,申请公积金的,按每件 100 元缴纳;申请组合或其他的,按每件 200 元缴纳。由个人承担。
         其他按抵押房地产的价格总额,采取差额定率分档累进的办法,由抵押人缴纳:
         房地产价格总额(万元)      累进计费率( % )
         100 以下(含 100 )               0.1
         100 —— 2000 (含)              0.04
         2000 —— 5000 (含)            0.03
         5000 —— 10000 (含)           0.02
         超过 10000 部分                  0.01
         计费基数按登记的抵押物的价格总额确定,每件收费的上限为3 万元。上述收费标准如有变动,以房地产登记处的依据为准。
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